종합부동산세는 일정 기준 이상의 부동산을 보유한 사람에게 부과되는 세금이지만, 정확한 기준을 모르면 과세 대상인지조차 헷갈릴 수 있습니다.
특히 주택 수, 공시가격, 1주택자 여부, 고령자·장기보유 공제 등 조건에 따라 세금 부담이 크게 달라질 수 있습니다.
오늘은 2025년 기준 종부세 과세 대상 기준, 계산 방식, 예외 사항을 정리하여 처음 보는 분도 쉽게 이해할 수 있도록 안내하겠습니다.
1. 종부세란?
종합부동산세(이하 종부세)는 일정 금액 이상의 고가 부동산 보유자에게 부과되는 국세로, 단순한 부동산 보유세가 아니라 재산 보유에 따른 부담금을 추가로 부과하는 제도입니다.
보유세에는 크게 재산세(지방세) 와 종부세(국세)가 포함되며, 종부세는 재산세를 이미 낸 상태에서 일정 기준을 초과하는 사람에게만 추가로 과세됩니다.
종부세는 단순히 "집 값이 비싸면 내는 세금"이 아니라 세대 기준이 아닌 개인별 과세, 공시가격 기준 적용, 주택·토지 기준 분리 계산 등 다양한 조건이 존재합니다.
또한 매년 공시가격, 세율, 공제금액 등이 변경되기 때문에 최신 기준을 확인하는 것이 매우 중요합니다.
종부세 부과 목적은 부동산 시장 안정과 부의 집중을 완화하는 정책적 역할도 포함되어 있어 단순 세금 이상의 의미를 가진다고 볼 수 있습니다.
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2. 종부세 - 과세 대상 기준
종부세는 크게 주택, 종합합산토지, 별도합산토지로 구분되며, 각각 과세 기준이 다릅니다.
하지만 일반적으로 가장 관심이 많은 분야는 ‘주택 보유자 종부세’입니다.
✔ 주택 종부세 과세 기준
| 구분 | 과세 기준 |
| 1주택자 | 공시가격 합산 12억 초과 |
| 다주택자(2주택 이상) | 공시가격 합산 9억 초과 |
| 법인 | 보유 주택 전부 과세(공제 없음) |
여기서 중요한 점은 공시가격 기준이라는 것인데, 실거래가나 시세가 아닌 국가에서 매년 고시하는 기준 가격이 적용됩니다.
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✔ 예시 계산
- 1주택자의 공시가격이 14억이라면 → 12억 공제 이후 2억에 대해 종부세가 부과
- 2주택자의 공시가격 합산이 10억이라면 → 9억 공제 이후 1억에 대해 종부세 부과
단, 세율은 단순 누진과세가 아니라 주택수, 조정대상지역 여부, 개인 또는 법인 여부에 따라 다르게 적용됩니다.
3. 종부세 - 계산 방식과 공제
종부세는 단순 합산과세가 아니라 다음 공식에 따라 계산됩니다.
과세표준 = (공시가격 합산 – 공제금액 – 공정시장가액 비율 적용)
✅ 공정시장가액 비율
2025년 기준 공정시장가액 비율은 80%입니다.
즉 실제 공시가격에서 일정 비율만 인정해 과세표준을 낮추는 효과가 있습니다.
✅ 공제 항목
1. 기본 공제
- 1주택자: 12억
- 다주택자: 9억
2. 고령자 공제
- 60~69세: 20%
- 70~79세: 30%
- 80세 이상: 40%
3. 장기보유 공제
- 5년 이상 보유: 20%
- 10년 이상: 40%
- 15년 이상: 최대 50%
단, 고령자 + 장기보유 공제는 최대 80%까지 중복 적용 가능하지만 다주택자는 적용받을 수 없습니다.
4. 종부세 - 예외 규정
1주택자의 경우 세 부담을 줄이기 위한 예외 제도가 존재합니다.
✅ 실거주 요건
- 단순 1주택 보유가 아닌 실제 거주를 한 경우 추가 공제나 세액 완화 혜택을 받을 수 있습니다.
✅ 일시적 2주택자 제외
- 기존 주택을 처분하기 전 일시적으로 2주택이 된 경우
- 일정 기간 내 이전 주택 처분 시 다주택자로 과세하지 않음
✅ 상속주택 보유자
- 상속으로 인한 2주택 보유는 조건 충족 시 비과세 또는 제외 가능
- 즉 단순 ‘집이 두 채면 종부세 대상’이 아니라 보유 목적과 조건에 따라 다르게 적용됩니다.
5. 종부세 - 신고, 납부 방법과 일정
종부세는 자동 계산되는 세금이 아니라 직접 신고 또는 고지서를 통해 납부해야 하는 세금입니다.
| 항목 | 일정 |
| 과세 기준일 | 매년 6월 1일 |
| 고지서 발송 | 11월 중순 |
| 납부 기간 | 12월 1일 ~ 12월 15일 |
| 기한 후 신고 | 가능 (가산세 부과) |
✅ 분납 제도
세액이 크게 부담될 경우 분할 납부가 가능합니다.
| 세액 기준 | 분납 가능 여부 |
| 500만 원 초과 | 분납 가능 |
| 500만 원 이하 | 일시납 |
10억 이상 과세액 발생 시 연납 제도(할부 형태) 적용도 가능합니다.
종부세는 단순히 "부동산이 많으면 내는 세금"이 아니라, 보유 형태, 지역, 목적, 공시가격, 보유 기간, 연령 등 다양한 조건이 반영되는 복합 세금입니다.
또한 매년 정책과 세율이 변경될 수 있어 과세 대상자라면 반드시 최신 정보를 확인하고, 필요하다면 전문 세무사 상담을 통해 절세 전략을 세우는 것이 중요합니다.
부동산을 보유한 분들에게 종부세는 단순 부담이 아니라 관리 전략이 필요한 영역이라는 점을 기억하시기 바랍니다.